El artículo 9 de la LIVA exenta diez tipos de enajenación, entre ellas el suelo y las construcciones destinadas a casa habitación. Por eso un terreno no causa IVA y un local comercial sí, y por eso el vendedor exento no puede acreditar el IVA que pagó en sus insumos.
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¿Qué dice el artículo 9 de la LIVA?
El artículo 9 de la Ley del Impuesto al Valor Agregado abre diciendo «no se pagará el impuesto en la enajenación de los siguientes bienes» y enumera diez fracciones. Las dos primeras son las que mueven al sector inmobiliario: la fracción I exenta el suelo y la fracción II las construcciones adheridas al suelo destinadas o utilizadas para casa habitación.
La fracción II tiene dos precisiones en el mismo texto: cuando solo parte de las construcciones se utiliza o destina a casa habitación, la exención cubre únicamente esa parte; y los hoteles no quedan comprendidos. Esa frase resuelve de un plumazo la duda de los desarrollos mixtos y la de los inmuebles de hospedaje.
Las diez fracciones del artículo 9
Es una lista cerrada: lo que no está en ella, causa IVA. Conviene leerla completa antes de dar por exenta una operación.
| Fracción | Enajenación exenta |
|---|---|
| I | El suelo |
| II | Construcciones adheridas al suelo destinadas o utilizadas para casa habitación; si solo una parte lo es, la exención cubre esa parte. Los hoteles no entran |
| III | Libros, periódicos y revistas, así como el derecho para usar o explotar una obra que enajene su autor |
| IV | Bienes muebles usados, excepto los enajenados por empresas |
| V | Billetes y comprobantes para participar en loterías, rifas, sorteos y concursos, y los premios respectivos |
| VI | Moneda nacional y extranjera, piezas de oro o plata que tuvieron ese carácter y las onzas troy |
| VII | Partes sociales, documentos pendientes de cobro y títulos de crédito, con las excepciones que el propio texto señala |
| VIII | Lingotes de oro con contenido mínimo de 99 %, siempre que se vendan al menudeo con el público en general |
| IX | Bienes entre residentes en el extranjero, o al amparo de programas IMMEX, régimen similar o depósito fiscal, en los supuestos del texto |
| X | Bienes que enajenen las personas morales autorizadas para recibir donativos deducibles |
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Terreno, casa y local comercial: el mismo precio, distinto IVA
Una casa habitación en 6,000,000 de pesos, con 2,000,000 atribuidos al terreno y 4,000,000 a la construcción, no causa IVA: el suelo está exento por la fracción I y la construcción habitacional por la fracción II. El notario no traslada IVA en la escritura.
Un local comercial del mismo precio y con la misma proporción sí lo causa, pero solo sobre la construcción: los 2,000,000 del suelo siguen exentos y los 4,000,000 de la construcción pagan 16 %, es decir, 640,000 pesos de IVA. Por eso, en cualquier inmueble que no sea casa habitación, el avalúo que separa suelo y construcción no es un trámite: es la base del impuesto. En un desarrollo mixto con departamentos y locales, esa separación se hace por partes.
La construcción de casa habitación: una lista corta y cerrada
El artículo 29 del Reglamento de la LIVA extiende la exención de la fracción II a tres servicios y nada más: la construcción de inmuebles destinados a casa habitación, su ampliación y la instalación de casas prefabricadas utilizadas para ese fin, siempre y cuando el prestador del servicio proporcione la mano de obra y los materiales. Si aportas solo mano de obra, o solo materiales, tu servicio está gravado.
El segundo párrafo del mismo artículo cierra la puerta a la lectura amplia: tratándose de unidades habitacionales, no se consideran destinadas a casa habitación las instalaciones y obras de urbanización, mercados, escuelas, centros o locales comerciales, ni cualquier otra obra distinta a las señaladas. Obra en general no es lo mismo que casa habitación.
Exento no es tasa 0: lo que cuesta del otro lado
Esta es la consecuencia que más dinero mueve y la que menos se explica. El artículo 5, fracción I de la LIVA solo permite acreditar el IVA de las erogaciones estrictamente indispensables para realizar actividades gravadas, incluidas las de tasa 0 % del artículo 2-A. Si tu actividad está exenta por el artículo 9, el IVA que pagaste en materiales, honorarios y comisiones no se acredita: se vuelve costo.
Una desarrolladora de vivienda vende sin IVA, pero compra con IVA. Ese impuesto no acreditable entra al costo de la obra y se deduce para ISR junto con la inversión que lo generó. Cuando un mismo proyecto tiene actividades exentas y gravadas —departamentos y locales—, el IVA de los gastos comunes se acredita en proporción, conforme a los artículos 5 y 5-A de la ley.
El error común: «si no hay IVA, no hay impuestos»
Que una enajenación esté exenta de IVA no la deja libre de todo. La venta de un terreno por una persona física causa ISR por enajenación de bienes conforme a los artículos 119 a 128 de la LISR, y el notario retiene y entera un pago provisional. El comprador, además, paga el impuesto local sobre adquisición de inmuebles. Son tres impuestos distintos y solo uno está exento.
El segundo error es asumir que un inmueble «se usa como casa habitación» porque así se escritura. La fracción II habla de construcciones destinadas o utilizadas para casa habitación: si el inmueble opera como oficina, consultorio u hospedaje, el destino real manda, y los hoteles están excluidos por texto expreso. Documenta el uso antes de firmar, no después.
Preguntas frecuentes
¿La venta de un terreno causa IVA?
No. La fracción I del artículo 9 de la LIVA exenta la enajenación del suelo, sin importar quién venda ni para qué se use. Eso no exime del ISR por enajenación de bienes ni del impuesto local sobre adquisición de inmuebles que paga el comprador.
¿Se paga IVA al vender una casa?
No, si la construcción está destinada o se utiliza para casa habitación: la fracción II del artículo 9 la exenta, y el suelo ya estaba exento por la fracción I. Si solo parte del inmueble es habitacional, la exención cubre únicamente esa parte, y los hoteles quedan expresamente fuera.
¿Un local comercial paga IVA al venderse?
Sí, pero solo sobre el valor de la construcción. El suelo permanece exento por la fracción I y la construcción no habitacional se grava a la tasa del 16 %. Por eso el avalúo que separa el valor del terreno del de la construcción define directamente la base del impuesto.
¿Los servicios de construcción de casa habitación están exentos?
Solo tres, conforme al artículo 29 del Reglamento de la LIVA: construir inmuebles destinados a casa habitación, ampliarlos e instalar casas prefabricadas para ese fin, y siempre que el prestador proporcione mano de obra y materiales. Urbanización, mercados, escuelas y locales comerciales están gravados.
¿Puedo acreditar el IVA que pagué si mis ventas están exentas?
No. El artículo 5, fracción I de la LIVA solo permite acreditar el IVA de erogaciones estrictamente indispensables para actividades gravadas, incluidas las de tasa 0 %. En actividades exentas del artículo 9 ese IVA se convierte en costo; si mezclas exentas y gravadas, se acredita en la proporción de los artículos 5 y 5-A.
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