Declaración anual de arrendamiento con deducción ciega del 35 %

La opción se ejerce en enero, pero en abril todavía se puede cambiar

Este es el punto que sorprende a la mayoría. La opción de deducir el 35 % de los ingresos en lugar de las deducciones reales (art. 115, segundo párrafo de la LISR) se ejerce a más tardar en la primera declaración provisional del año y, una vez ejercida, no puede variarse en los pagos provisionales de ese ejercicio. Lo que sí permite el art. 196 del Reglamento de la LISR es cambiar la opción al presentar la declaración anual: la restricción es para los provisionales, no para abril. Por eso la anual es la última oportunidad real de quedarte con el método que menos ISR te deja.

Dos consecuencias prácticas. La primera: la opción es por todos tus inmuebles arrendados —incluidos aquellos en los que eres copropietario—, no puedes usar ciega en uno y comprobada en otro (art. 196 RLISR). La segunda: si en la anual cambias de método respecto del que aplicaste en los provisionales, el ejercicio se recalcula completo, así que conviene llegar a abril con las dos corridas hechas y los comprobantes de la comprobada en la mano.

Qué se deduce con la ciega y qué no

La ciega sustituye a todas las deducciones del art. 115 —mantenimiento, intereses reales del crédito, salarios y honorarios, primas de seguros, inversiones en construcciones— con un 35 % plano de los ingresos, sin comprobantes. La única deducción que sobrevive y se suma aparte es el impuesto predial del inmueble correspondiente al periodo en que obtuviste los ingresos.

Por eso la comparación correcta no es «35 % contra mis gastos»: es «35 % más predial contra la suma de todas mis deducciones reales, predial incluido». Y aquí está la trampa habitual: con la comprobada el predial ya es una de las deducciones enumeradas, no se agrega encima.

Tabla: ciega contra comprobada con los mismos números

Un local comercial rentado a una persona moral en $18,000 mensuales, con crédito hipotecario y construcción valuada en $2,000,000.

Cómo entran las retenciones y por qué sale saldo a favor

Cuando tu inquilino es una persona moral, retiene el 10 % del monto del arrendamiento como pago provisional de ISR, sin deducción alguna (art. 116 de la LISR), y te entrega el CFDI de retenciones. Si además el inmueble es comercial, retiene también dos terceras partes del IVA que le trasladas (art. 1-A fracción II inciso a de la LIVA y art. 3 de su Reglamento). El arrendamiento de inmuebles destinados o utilizados exclusivamente para casa habitación está exento de IVA (art. 20 fracción II LIVA), así que ahí no hay retención. Ojo con la excepción del propio texto legal: si el inmueble se proporciona amueblado o se destina a hotel o casa de hospedaje, la exención no aplica, se traslada IVA al 16 % y —si el inquilino es persona moral— sí opera la retención de dos terceras partes.

En el ejemplo anterior, la persona moral retuvo el 10 % de $216,000 = $21,600 durante el año. Con la ciega, la base quedó en $135,600, y el ISR que resulta de aplicar la tarifa anual del art. 152 a esa base es menor que los $21,600 ya retenidos. Resultado: la anual cierra con saldo a favor. Ese es el patrón típico del arrendador que renta a empresas y usa la ciega, y es dinero que solo se recupera presentando la declaración.

En la anual también se restan las deducciones personales del art. 151 de la LISR —gastos médicos, colegiaturas, intereses de hipoteca de tu casa—, con el tope que fija el propio artículo: cinco UMA anuales o el 15 % de tus ingresos, lo que resulte menor. Con la UMA 2026, cinco UMA anuales son $213,973.20 (5 × $42,794.64); si el arrendamiento es tu único ingreso, sobre los $216,000 del ejemplo el 15 % son $32,400 y ése es el tope que te aplica.

El error común y qué hacer hoy

El error que más saldo a favor mata: no declarar porque «el inquilino ya me retiene». La retención es un pago provisional, no un impuesto definitivo, y quien no presenta la anual simplemente le regala esa diferencia al fisco. El segundo error es tomar la ciega sin haber pagado el predial: sin ese comprobante pierdes la única deducción adicional que la opción permite.

1. Suma tus ingresos por arrendamiento del año según los CFDI que emitiste y cobraste.
2. Reúne los CFDI de retención de ISR y de IVA que te dieron tus inquilinos personas morales.
3. Localiza los recibos de predial pagados en el año por cada inmueble.
4. Corre las dos opciones con tus números del año cerrado: en la anual todavía puedes cambiar la que aplicaste en los provisionales (art. 196 RLISR).
5. Captura ingresos, deducción y retenciones en el apartado de arrendamiento de la declaración anual de abril.
6. Si sale saldo a favor, revisa que tu CLABE esté a tu nombre y activa la devolución automática al presentar.