Intereses hipotecarios deducibles: qué parte sí deduce

¿Qué intereses de tu hipoteca son deducibles?

Solo los intereses reales efectivamente pagados en el ejercicio por un crédito hipotecario destinado a la adquisición de tu casa habitación (art. 151 fr. IV LISR). Interés real no es lo que aparece en tu estado de cuenta como «intereses»: es el monto en que los intereses efectivamente pagados exceden al ajuste anual por inflación del mismo periodo, determinado conforme al tercer párrafo del art. 134 LISR. Si la inflación del año se comió todo el interés nominal, tu interés real puede ser cero y no hay nada que deducir.

El art. 250 del Reglamento de la LISR aclara dos cosas que casi nadie aplica: los intereses moratorios también cuentan, y también son deducibles los intereses que pagaste usando los retiros de tu subcuenta de vivienda (INFONAVIT, FOVISSSTE o el fondo de vivienda de las fuerzas armadas). Lo que nunca deduce es el abono a capital, que suele ser la mitad o más de tu mensualidad.

Qué renglón de tu mensualidad deduce y cuál no

Esta es la lectura práctica de tu estado de cuenta hipotecario. Cada concepto tiene un tratamiento distinto y por eso el monto deducible casi nunca coincide con lo que pagaste al banco en el año.

¿Deduce un crédito del INFONAVIT o del FOVISSSTE?

Sí. La ley habla de créditos contratados «con las instituciones integrantes del sistema financiero», y el INFONAVIT y el FOVISSSTE no lo son; por eso existe el art. 252 RLISR, que extiende expresamente la deducción a los intereses reales pagados por créditos hipotecarios contratados con organismos públicos federales y estatales. Un Cofinavit, donde una parte la pone el banco y otra el instituto, deduce por ambos lados con sus dos constancias.

El art. 251 RLISR amplía además el concepto de crédito hipotecario a tres casos que suelen descartarse por error: los fideicomisos en que se dejó una casa habitación en garantía, los créditos destinados a construcción o remodelación de casa habitación y los destinados a pagar pasivos que se usaron para adquirirla, construirla o remodelarla. Refinanciar tu hipoteca no te saca de la deducción.

El tope de 750,000 UDIS: dónde se mide de verdad

La ley dice que el monto total de los créditos otorgados por ese inmueble no debe exceder de 750,000 unidades de inversión. El Reglamento va más lejos y es el que se aplica en la práctica: el art. 254 RLISR mide el saldo insoluto del crédito al 31 de diciembre del ejercicio inmediato anterior a aquel en que deduces. Si ese saldo excede el equivalente en pesos de 750,000 UDIS a esa misma fecha, no pierdes la deducción: deduces de manera proporcional.

La proporción es el equivalente en pesos de 750,000 UDIS al 31 de diciembre anterior, dividido entre el saldo insoluto total a esa fecha. Ejemplo de la mecánica: si tu saldo insoluto al cierre fue de $9,000,000 y 750,000 UDIS equivalían a $6,600,000 a esa fecha, la proporción es 73.3 %; con $120,000 de interés real pagado, deduces $87,960 y no los $120,000. El valor de la UDI al 31 de diciembre lo publica el Banco de México: usa el de tu fecha, no el del ejemplo.

La constancia anual: qué debe traer y cuándo llega

El art. 253 RLISR obliga al banco o al organismo a consignar la información en el comprobante fiscal del último mes del ejercicio o en una constancia anual, con tres datos: nombre, domicilio y RFC del deudor hipotecario; ubicación del inmueble hipotecado; e intereses nominales devengados y pagados en el ejercicio, distinguiendo dentro de estos últimos los intereses reales pagados. Esa última cifra es la que capturas en tu declaración anual.

Las mismas instituciones deben enviar esa información al SAT a más tardar el 15 de febrero de cada año; por eso la anual de abril suele traer el dato precargado. Si no aparece, casi siempre es porque el crédito está a nombre de otra persona o porque el RFC que tiene el banco no es el tuyo. El uso de CFDI de este gasto es D05, no D10, que es el de colegiaturas.

¿Quién deduce cuando el crédito es de dos personas?

El art. 256 RLISR resuelve el caso más común de las parejas y de los cocreditados.

• Si hay varios deudores, se considera que cada uno pagó los intereses en la proporción que le corresponde de la propiedad del inmueble.
• Cuando no se especifica esa proporción, se entiende que el pago se hizo en partes iguales.
• Si los deudores son cónyuges y copropietarios del mismo inmueble y solo uno de ellos percibe ingresos acumulables en el ejercicio, ese cónyuge puede deducir la totalidad de los intereses reales pagados y devengados.
• Cada deudor necesita que su RFC aparezca en la constancia: sin eso, el SAT no precarga su parte.

El error que anula la deducción y cuánto vale en pesos

El error caro es deducir dos veces los mismos intereses. Si en el año rentaste el inmueble hipotecado y ya restaste esos intereses como deducción de arrendamiento (art. 115 fr. III LISR) o aplicaste la deducción opcional del 35 %, el art. 255 RLISR te prohíbe deducirlos otra vez como deducción personal. Es uno u otro, no ambos. El segundo error es olvidar que esta deducción sí entra en el límite global del último párrafo del art. 151 LISR, así que compite con tus gastos médicos.

Qué vale en dinero: la deducción no se te devuelve completa, se devuelve multiplicada por tu tasa marginal. Con $48,000 de interés real y un ingreso anual que cae en el renglón de la tarifa del art. 152 LISR que arranca en $424,353.98 y grava el excedente al 23.52 % (Anexo 8 de la RMF 2026), la devolución adicional es de $11,289.60. Si tu ingreso es menor, tu tasa marginal es menor y la devolución también.