ISAI por estado 2026: cuánto paga el comprador y dónde se lee

¿Cuánto se paga de ISAI y quién lo paga?

Lo paga el comprador, ronda entre el 2 % y el 5.5 % del valor del inmueble según dónde esté, y no lo enteras tú: lo calcula y lo paga el notario al escriturar, con cargo a ti. Aparece en la hoja de gastos de escrituración como ISAI, ISABI o impuesto de traslado de dominio, según la entidad.

No existe una tasa nacional ni una tabla única, y la razón es de competencia: el impuesto es local y en la mayoría de las entidades está en manos de los municipios. Así que la tasa no se busca «por estado» sino por el municipio donde está el inmueble, salvo en la Ciudad de México, donde el impuesto es de la propia ciudad.

El otro dato que cambia el resultado más que la tasa es la base. No es el precio de la operación: en la Ciudad de México, el artículo 116 del Código Fiscal local ordena tomar el valor más alto entre el valor de adquisición, el valor catastral y el valor comercial que resulte del avalúo. Las demás entidades usan una regla equivalente. Si compraste barato un inmueble con avalúo alto, pagas sobre el avalúo.

Los cuatro modelos y dónde se lee la tasa

Antes de buscar un porcentaje conviene saber en qué tipo de ordenamiento vive. Estos son los cuatro modelos que existen en el país y el lugar exacto donde se lee cada uno.

La tarifa de la Ciudad de México, rango por rango

El artículo 113 del Código Fiscal de la Ciudad de México calcula el impuesto aplicando una tarifa sobre el valor total del inmueble. Esa tarifa no se actualiza sola: sus cuotas fijas y sus factores se reforman cada año dentro del paquete fiscal de la Ciudad, que el Congreso publica en la Gaceta Oficial a finales de diciembre.

Las cifras de abajo son las vigentes tras la reforma publicada en la Gaceta Oficial del 19 de diciembre de 2025, la que rige el ejercicio 2026; antes de firmar conviene confirmar que no hubo una reforma posterior.

Ejemplo: una compra de $3,000,000 en la Ciudad de México

Con un valor de $3,000,000 la operación cae en el rango G. Se toma la cuota fija de $153,821.12 y se le suma el excedente sobre el límite inferior —$3,000,000 menos $2,975,728.35, es decir $24,271.65— multiplicado por el factor 0.06185, que da $1,501.20.

El impuesto es entonces de $155,322.32, un 5.18 % del valor. Nota el efecto de la tarifa: el factor del rango es 6.185 %, pero la tasa efectiva es menor porque solo se aplica al excedente. Por eso comparar la tasa nominal de la CDMX con el 2 % fijo de otra entidad induce al error: lo que hay que comparar es el impuesto final sobre el mismo valor.

Si el avalúo de ese inmueble hubiera resultado en $3,400,000, la base sería el avalúo y el impuesto subiría a $180,062.32, porque el artículo 116 manda tomar el valor más alto. Un avalúo por arriba del precio pactado encarece la escrituración antes que cualquier negociación.

Dos impuestos en la misma firma: el tuyo y el del vendedor

En una escrituración se pagan dos impuestos distintos que se confunden todo el tiempo, y los dos los calcula el mismo notario.

El del comprador es el ISAI, local, sobre el valor del inmueble. El del vendedor es el ISR por enajenación, federal, sobre la ganancia: el tercer párrafo del artículo 126 de la Ley del ISR dispone que en operaciones consignadas en escritura pública el pago provisional se presenta dentro de los quince días siguientes a la firma, y que los notarios calculan el impuesto bajo su responsabilidad y lo enteran.

Guarda el recibo: se resta cuando vendas

El ISAI que pagas hoy no se pierde fiscalmente. La fracción III del artículo 121 de la Ley del ISR permite deducir, del ingreso por enajenación de un inmueble, «los gastos notariales, impuestos y derechos, por escrituras de adquisición y de enajenación», y el penúltimo párrafo del mismo artículo ordena actualizar esa deducción desde el mes en que se efectuó la erogación y hasta el mes anterior a la venta.

Traducido a los números del ejemplo: los $155,322.32 de ISAI, más los honorarios del notario y los derechos de registro, se restan de la ganancia cuando vendas, actualizados por inflación. Es una de las razones por las que conviene conservar la carpeta completa de la escrituración y no solo la escritura.

El error que más cuesta es el opuesto: vender años después sin comprobantes de adquisición y aceptar el costo mínimo que la ley reconoce, porque la fracción I del artículo 121 solo garantiza que el costo actualizado sea «cuando menos 10 % del monto de la enajenación».

1. Pide al notario el desglose de la hoja de gastos separando ISAI, honorarios y derechos de registro.
2. Confirma la base con la que se calculó: precio, valor catastral o avalúo.
3. Si el inmueble está en la Ciudad de México, contrasta la tarifa con la última reforma al Código Fiscal publicada en la Gaceta Oficial (diciembre del año anterior).
4. Si está en otra entidad, busca la ley de ingresos del municipio del ejercicio, no una tabla de internet.
5. Archiva el recibo del impuesto: se deduce al vender, actualizado, conforme al art. 121 fr. III de la LISR.