El ISH no se declara ante el SAT: se presenta en el portal de finanzas del estado donde está el inmueble, y en la mayoría de los casos la plataforma ya lo retuvo. Aquí está la mecánica: quién presenta, en qué portal, con qué periodicidad y qué haces si tienes inmuebles en dos estados.
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¿Dónde se declara el impuesto sobre hospedaje?
En el portal de la secretaría de finanzas o tesorería del estado donde está el inmueble, nunca en el portal del SAT. El impuesto sobre hospedaje (ISH) es una contribución local: lo cobra cada entidad con su propia ley, su propia tasa, su propio padrón y su propia fecha de entero. En la Ciudad de México lo regulan los artículos 162, 162 bis y 164 del Código Fiscal de la Ciudad de México; en Quintana Roo, la Ley del Impuesto al Hospedaje del Estado.
Si rentas por Airbnb o Booking en un estado donde la plataforma retiene, tú normalmente no presentas nada de ISH: la plataforma entera el impuesto y tú conservas el comprobante. Si rentas por tu cuenta, si el huésped te paga directo o si el estado no tiene retención por plataforma, la declaración es tuya. Y ojo: esto no te libera del SAT. El ISR y el IVA de ese mismo ingreso siguen siendo obligación federal y se declaran aparte.
¿Quién presenta la declaración: tú o la plataforma?
Depende del estado y del canal de cobro. Este cuadro resume la mecánica, que es distinta de las tasas: las tasas vigentes por entidad están en la guía del ISH por estado.
| Situación | Quién entera el ISH | Qué haces tú |
|---|---|---|
| Reservas por plataforma en un estado con retención | La plataforma (intermediario o facilitador) | Guardas el reporte de la plataforma; no presentas declaración local |
| Reservas directas (WhatsApp, web propia, huésped recurrente) | Tú, como prestador del servicio | Te inscribes en el padrón estatal y declaras en el portal de finanzas |
| Mezcla de plataforma y directas | La plataforma por lo suyo; tú por lo directo | Declaras solo la parte cobrada fuera de la plataforma |
| Hotel, hostal o posada | Tú, siempre | Declaras el total, trasladas el ISH al huésped y lo enteras |
| Inmuebles en dos estados | Cada estado por separado | Dos padrones, dos portales, dos calendarios: no se consolida |
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Ciudad de México: el día 15 y quien cobra es quien entera
En la Ciudad de México la fecha es el día 15 del mes siguiente, pero la mecánica cambia según el inmueble. El hotel, hostal, motel o tiempo compartido —fracción I del art. 162 del Código Fiscal de la Ciudad de México— calcula el 3.5% y presenta una declaración por cada inmueble, salvo los colindantes, que van en una sola (art. 164, párrafos primero y segundo). El departamento o la casa, fracción III, va al 5%, y ahí está la pieza que suele sorprender: cuando una persona física o moral interviene como intermediaria, promotora o facilitadora y cobra las contraprestaciones, es ella quien calcula el impuesto y lo paga mediante una sola declaración mensual por el total percibido en el mes inmediato anterior (art. 164, tercer párrafo), y es ella quien se inscribe al padrón con ese carácter (art. 162 BIS). El art. 162 lo dice en el mismo sentido para las fracciones II y III: si el impuesto se cubre a través del intermediario, promotor o facilitador, él es quien lo entera a la autoridad. Ojo con el alcance: esa regla está escrita para las fracciones II y III —áreas de pernoctación, departamentos y casas—, no para el hotel de la fracción I, que sigue obligado aunque venda por una agencia en línea.
En la práctica eso significa que si quien cobra por ti es un administrador de propiedades o una plataforma, esa figura encuadra como intermediario o facilitador del cobro y es la que declara —y tú necesitas que te entregue el acuse—. El error caro es declarar dos veces el mismo ingreso porque nadie preguntó quién cobró.
Quintana Roo: día 10 y constancia de retención
Quintana Roo tiene su propia Ley del Impuesto al Hospedaje, con fecha de entero el día 10 del mes siguiente y una tasa diferenciada según se trate de hospedaje tradicional o de servicios contratados a través de plataformas. Además, cuando hay retención el retenedor debe expedir la constancia correspondiente dentro de los días siguientes, y ese papel es el que te permite demostrar que el impuesto ya se pagó.
Las tasas de Quintana Roo se reformaron por decreto en diciembre de 2024 y conviene confirmarlas en el texto vigente antes de calcular: aquí importa el procedimiento, no la cifra. Si tienes un departamento en Cancún y otro en la Ciudad de México, vas a operar dos calendarios distintos —día 10 y día 15— y dos padrones que no se hablan entre sí.
Qué hacer hoy para quedar en regla
Esta es la secuencia completa, del alta al acuse, para un anfitrión o un hotel pequeño.
- Identifica el estado de cada inmueble: el ISH se paga donde está la propiedad, no donde vives tú.
- Revisa si en ese estado la plataforma retiene. Si retiene, descarga el reporte mensual y archívalo.
- Si cobras directo, inscríbete en el padrón de contribuyentes del impuesto sobre hospedaje de la entidad.
- Separa en tu control de ingresos lo cobrado por plataforma y lo cobrado directo: son dos bases distintas.
- Presenta la declaración en el portal de finanzas estatal dentro del plazo local (CDMX día 15, Quintana Roo día 10).
- Paga con la línea de captura y guarda el acuse: es el documento que te piden en una revisión local.
- Declara aparte el ISR y el IVA federales de esos mismos ingresos ante el SAT.
El error que cuesta dinero
Suponer que «Airbnb ya paga todo». La plataforma retiene y entera lo que la ley local le manda retener sobre las reservas que pasaron por ella; no cubre tus reservas directas, no te inscribe en el padrón estatal y no presenta tu ISR ni tu IVA federales. Un anfitrión con 70% de reservas por plataforma y 30% directas tiene una declaración local pendiente cada mes, aunque nunca le haya llegado un aviso.
El segundo error es no pedir el acuse cuando un administrador cobra por ti. Si él entera y tú no guardas el comprobante, en una revisión local no hay forma de demostrar que el impuesto se pagó, y el requerimiento llega a nombre del propietario.
Preguntas frecuentes
¿El impuesto sobre hospedaje se declara en el portal del SAT?
No. Es un impuesto estatal y se declara en el portal de la secretaría de finanzas o tesorería del estado donde está el inmueble, con su propia línea de captura. El SAT no lo recauda. El ISR y el IVA de esos mismos ingresos sí son federales y se presentan por separado en el portal del SAT.
¿Si Airbnb me retiene el ISH tengo que declarar algo?
Por las reservas que pasaron por la plataforma en un estado con retención, normalmente no: la plataforma entera el impuesto y tú conservas su reporte mensual. Pero cualquier reserva que hayas cobrado directo sí genera declaración local a tu nombre, y tus obligaciones federales de ISR e IVA siguen intactas.
¿Cuándo se entera el ISH en la Ciudad de México?
A más tardar el día quince del mes siguiente. Si eres hotel, hostal, motel o tiempo compartido (fracción I del art. 162 del Código Fiscal de la Ciudad de México) declaras al 3.5% y presentas una declaración por cada inmueble, salvo los colindantes, que van en una sola. Si se trata de un departamento o una casa (fracción III) y quien cobra las contraprestaciones es un intermediario, promotor o facilitador —una plataforma, por ejemplo—, es él quien calcula el 5% y lo paga mediante una sola declaración mensual por el total percibido en el mes inmediato anterior (art. 164, tercer párrafo), previa inscripción al padrón con ese carácter (art. 162 BIS).
¿Tengo que declarar en cada estado si rento en dos ciudades?
Sí. El ISH no se consolida: cada entidad tiene su ley, su padrón, su portal y su fecha. Un departamento en Cancún y otro en la Ciudad de México significan dos inscripciones y dos declaraciones con vencimientos distintos, aunque el ingreso lo reportes junto en tu declaración federal.
¿Qué pasa si nunca me inscribí en el padrón estatal de hospedaje?
La obligación nace con la prestación del servicio, no con la inscripción, así que las declaraciones omitidas siguen siendo exigibles con recargos y actualización conforme al código fiscal de la entidad. Conviene regularizar por iniciativa propia: casi todas las tesorerías locales tratan distinto al que llega solo que al que llega requerido.
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