El notario ya retuvo un pago provisional (art. 126 LISR), pero la operación se cierra en tu anual: ahí divides la ganancia entre los años que tuviste el inmueble, acumulas una parte y gravas el resto con una tasa aparte (art. 120 LISR). Y si la venta fue exenta, aun así hay que informarla.
¿Cuánto ISR deja realmente tu venta?
Lo que hace el notario no cierra el tema
En una venta consignada en escritura pública el notario calcula, bajo su responsabilidad, el pago provisional de ISR y lo entera dentro de los quince días siguientes a la firma (art. 126 de la LISR). También retiene el impuesto local del art. 127, que no puede exceder del 5 % de la ganancia y es acreditable contra ese pago provisional. Te entrega la constancia con ambos importes.
Ese es un pago provisional, no el impuesto definitivo. El cálculo final se hace en tu declaración anual del ejercicio, y ahí puede pasar cualquiera de las dos cosas: que debas un complemento, o —lo más común cuando tienes deducciones personales o pocos ingresos ese año— que salga saldo a favor.
Cómo se calcula en la anual: ganancia acumulable y no acumulable
El art. 120 de la LISR parte la ganancia en dos para no castigar en un solo año una plusvalía que se construyó en muchos. Primero divides la ganancia entre el número de años transcurridos entre la compra y la venta, sin exceder de 20 años: ese resultado es la ganancia acumulable, que se suma a tus demás ingresos del ejercicio y paga con la tarifa anual del art. 152.
El resto —la ganancia no acumulable— no entra a esa tarifa: se grava con una tasa calculada aparte, que puede obtenerse de la tarifa aplicada a la totalidad de tus ingresos acumulables del año, o del promedio de los cinco ejercicios anteriores, conforme a las reglas del propio art. 120. Esa mecánica es la que hace que dos personas con la misma ganancia paguen impuestos distintos según qué más ganaron ese año.
¿Cuánto ISR deja realmente tu venta?
Tabla: qué entra y qué no entra al cálculo
Las deducciones de la enajenación viven en el art. 121 de la LISR y son limitativas.
| Concepto | ¿Entra? | Detalle |
|---|---|---|
| Costo comprobado de adquisición actualizado | Sí | Art. 121 fr. I; la construcción se disminuye 3 % por año y nunca baja del 20 % del costo inicial (art. 124 LISR) |
| Inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones | Sí, con CFDI | Art. 121 fr. II; no incluye mantenimiento ni conservación |
| Gastos notariales, impuestos y derechos de la adquisición | Sí | Art. 121 fr. III |
| Comisiones y mediaciones pagadas | Sí | Art. 121 fr. IV |
| Avalúo | Sí | Art. 121 fr. III, cuando se practicó para la operación |
| Remodelación sin comprobante fiscal | No | Sin CFDI no es deducción; es el error más caro de esta declaración |
| Pago provisional enterado por el notario | Se acredita | Art. 126 LISR; se resta del ISR anual, no de la ganancia |
Si la venta fue exenta, igual se informa
La exención por casa habitación del art. 93 fracción XIX inciso a) de la LISR se mide sobre el precio de venta, no sobre la ganancia: está exenta la enajenación cuyo monto de la contraprestación no exceda de 700,000 unidades de inversión, siempre que no hayas enajenado otra casa habitación con exención en los tres años inmediatos anteriores. Lo que rebase ese tope sí paga.
Y aquí está el punto que tumba más exenciones de las que uno imagina: si tus ingresos totales del ejercicio —incluidos los exentos y aquellos por los que pagaste impuesto definitivo— superan $500,000, el art. 150, tercer párrafo de la LISR te obliga a declarar la totalidad de tus ingresos, entre ellos la venta de casa habitación exenta, las herencias o legados y los viáticos, cualquiera que sea su monto. El umbral no se mide sobre la venta: se mide sobre el total del año. Omitir esa información cuesta la exención misma (art. 93, penúltimo párrafo LISR). Es una casilla informativa, no un impuesto: declararla no te hace pagar nada.
Ejemplo con fechas y números
Una persona física compró un departamento en 2014 y lo vendió en $4,200,000 en marzo de 2026. No es su casa habitación, así que no hay exención. Ya actualizado el costo con los factores del INPC y restadas las deducciones del art. 121, la ganancia queda en $900,000. Entre la compra y la venta pasaron 12 años.
En la anual de abril de 2027: ganancia acumulable = $900,000 / 12 = $75,000, que se suman a sus demás ingresos y pagan con la tarifa del art. 152. Ganancia no acumulable = $825,000, gravada con la tasa que resulte conforme al art. 120. Contra el ISR así determinado acredita el pago provisional que el notario enteró en marzo de 2026 y el impuesto local del art. 127 que ya le fue retenido. Si ese año además tuvo gastos médicos y colegiaturas deducibles, la diferencia puede convertirse en saldo a favor.
El error común y qué hacer hoy
El error número uno: creer que «el notario ya pagó todo». La anual del ejercicio en que vendiste es obligatoria y es donde se determina el impuesto real; quien no la presenta, además de la omisión, pierde el saldo a favor que suele salir. El error número dos: haber remodelado por cientos de miles de pesos sin CFDI. Esa inversión no se puede deducir, y el impuesto se paga sobre una ganancia que nunca existió.
- Reúne las dos escrituras —la de compra y la de venta— y la constancia de retención que te dio el notario.
- Junta los CFDI de construcciones, mejoras, ampliaciones, comisiones y avalúo: solo lo comprobado se deduce.
- Identifica la fecha exacta de adquisición: de ahí salen los años de tenencia que dividen la ganancia.
- Separa el valor del terreno y el de la construcción; la construcción se disminuye 3 % por año transcurrido.
- Captura la operación en el apartado de enajenación de bienes de la declaración anual de abril.
- Si la venta fue exenta y tus ingresos totales del año superan $500,000, repórtala en el apartado de ingresos exentos cualquiera que sea su monto: es lo que sostiene la exención.
Preguntas frecuentes
¿Debo declarar la venta de mi casa si el notario ya retuvo el impuesto?
Sí. Lo que el notario entera es un pago provisional conforme al art. 126 de la LISR; el impuesto definitivo se determina en tu declaración anual del ejercicio. Ahí acreditas ese pago provisional y el impuesto local del art. 127, y el resultado puede ser un complemento a pagar o un saldo a favor.
¿Cómo se divide la ganancia por la venta de un inmueble?
El art. 120 de la LISR divide la ganancia entre los años transcurridos entre la adquisición y la enajenación, sin exceder de 20. Ese cociente es la ganancia acumulable y se suma a tus demás ingresos del año; el resto es ganancia no acumulable y se grava con una tasa calculada aparte conforme al mismo artículo.
¿La exención de casa habitación se mide sobre la ganancia?
No: se mide sobre el precio de venta. El art. 93 fracción XIX inciso a) de la LISR exenta la enajenación de casa habitación cuando el monto de la contraprestación no excede de 700,000 UDIS, siempre que no hayas enajenado otra casa habitación con exención en los tres años anteriores. Lo que rebase el tope sí causa ISR.
¿Tengo que informar una venta exenta en la anual?
Sí, siempre que tus ingresos totales del ejercicio —incluidos los exentos y los de impuesto definitivo— superen $500,000, sin importar a cuánto ascendió la venta (art. 150, tercer párrafo LISR). Omitirla te hace perder la exención del art. 93 fracción XIX inciso a). Es solo información: reportarla no genera impuesto a cargo.
¿Puedo deducir la remodelación que le hice a la casa?
Solo las inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones amparadas con comprobante fiscal (art. 121 fracción II de la LISR); los gastos de mantenimiento y conservación no son deducibles. Sin CFDI a tu nombre, la remodelación no reduce la ganancia aunque la hayas pagado.
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¿Cuánto ISR deja realmente tu venta?
Antes de firmar o de presentar la anual conviene ver el número: años de tenencia, deducciones comprobadas y el tope de exención sobre el precio de venta.