¿Qué pasa si vendo un terreno con contrato privado sin notario?

Lo primero: el impuesto no desaparece, cambia de manos

Cuando vendes un inmueble ante notario, el notario calcula el impuesto bajo su responsabilidad, lo entera y te expide el comprobante (art. 126, tercer párrafo, LISR). Cuando vendes con contrato privado, ese trabajo no se elimina: se traslada a ti.

La obligación de origen sigue intacta: quien obtiene ingresos por la enajenación de bienes inmuebles efectúa un pago provisional por cada operación, aplicando la tarifa que corresponda a la ganancia dividida entre el número de años transcurridos entre la adquisición y la enajenación, sin exceder de 20 años (art. 126, primer párrafo, LISR).

La ley fija expresamente el plazo de quince días siguientes a la firma para las operaciones consignadas en escritura pública. Fuera de ese supuesto, el art. 126 no señala un plazo específico, así que el criterio prudente es enterar el pago provisional en ese mismo plazo de quince días y no dejarlo para la declaración anual.

Y con independencia de lo anterior, quien enajena terrenos, construcciones o terrenos y construcciones efectúa un pago del 5% sobre la ganancia ante las oficinas de la entidad federativa donde se ubica el inmueble; ese pago es acreditable contra el pago provisional federal de la misma operación (art. 127 LISR).

Tabla: con notario y sin notario

La diferencia no es de impuesto, es de quién calcula, quién entera y quién responde cuando algo sale mal.

Lo que sí cambia para el comprador

Un contrato privado de compraventa puede ser válido entre las partes, pero no basta para inscribir la propiedad. El Código Civil Federal exige que la compraventa de inmuebles cuyo valor rebase el umbral que fija la ley se otorgue en escritura pública (art. 2320 CCF); por debajo de ese umbral admite contrato privado con firmas ratificadas ante notario, juez o Registro Público (art. 2317 CCF). Cada entidad federativa tiene su propio código civil con su propio umbral, y la mayoría de los inmuebles urbanos lo rebasan.

Sin escritura no hay inscripción, y sin inscripción el comprador no puede oponer su derecho frente a un tercero que adquiera del mismo vendedor e inscriba primero. Tampoco puede hipotecar, ni vender con seguridad, ni acreditar propiedad ante un municipio para trámites de construcción.

Para el vendedor eso también es un problema: mientras el predio siga a su nombre en el registro y en catastro, seguirá recibiendo el predial, las notificaciones y, en su caso, la responsabilidad que se derive del inmueble.

Además, el impuesto local sobre adquisición de inmuebles que corresponde al comprador se determina y paga normalmente con la escrituración; sin ella, queda pendiente y se acumula con actualizaciones.

Cómo aparece la operación ante el SAT aunque no haya escritura

Por el dinero. Si el comprador te paga en efectivo más de $100,000 por la operación, tú estás obligado a informarlo al SAT a más tardar el día 17 del mes inmediato posterior a aquel en que se realice la operación (art. 128 LISR). Es una obligación del vendedor, no del notario, y casi nadie la cumple en ventas privadas.

Si el pago llega por transferencia o depósito, queda el rastro bancario. Y ahí entra el procedimiento de discrepancia fiscal: las personas físicas pueden ser objeto de él cuando el monto de sus erogaciones en un año de calendario sea superior a los ingresos declarados, y para ese efecto se consideran erogaciones los gastos, las adquisiciones de bienes y los depósitos en cuentas bancarias, en inversiones financieras o tarjetas de crédito (art. 91 LISR).

Esas erogaciones se presumen ingresos cuando la persona no está inscrita en el RFC, cuando estándolo no presenta las declaraciones a las que está obligada, o cuando declara ingresos menores a esas erogaciones. Una venta de dos millones de pesos que entró al banco y nunca se declaró encaja exactamente en ese supuesto.

El resultado es peor que haber declarado: la autoridad determina el ingreso omitido completo, sin las deducciones del art. 121, y sobre eso calcula impuesto, actualización, recargos y multas.

Cómo se calcula lo que realmente debes

La ganancia no es el precio de venta: es el precio menos las deducciones autorizadas del art. 121 de la LISR —costo comprobado de adquisición actualizado, inversiones en construcciones y mejoras, gastos notariales, impuestos y derechos de adquisición, comisiones de mediación—. Sobre esa ganancia opera todo lo demás.

En la declaración anual, la ganancia se divide entre el número de años transcurridos entre la adquisición y la enajenación, sin exceder de 20; esa parte se suma a tus demás ingresos acumulables del año, y la parte no acumulable se multiplica por la tasa que se determina conforme al propio art. 120.

Un punto que conviene aclarar porque genera falsas expectativas: la exención de casa habitación no aplica a un terreno sin construcción. Es una exención pensada para la vivienda del contribuyente, y el terreno solo entra en la medida en que acompaña a la casa dentro de los límites que fija la ley.

Y el costo de regularizar tarde tiene tarifa: la actualización del art. 17-A del CFF más los recargos por mora del art. 21, que se calculan sobre la tasa de prórroga que fija la Ley de Ingresos de la Federación para 2026, en su art. 11, incrementada conforme al propio art. 21 del CFF.

Qué hacer hoy si ya vendiste así

El objetivo es doble: cerrar el frente fiscal antes de que la autoridad lo abra, y darle al comprador un título que pueda inscribir.

1. Reúne el contrato privado, los comprobantes de pago y el documento con el que tú adquiriste el terreno: sin costo comprobado de adquisición, la ganancia es todo el precio.
2. Calcula la ganancia con las deducciones del art. 121 de la LISR, actualizando el costo de adquisición.
3. Determina el pago provisional del art. 126 y el 5% a la entidad federativa del art. 127, y entérelos con actualización y recargos si ya pasó el plazo.
4. Si recibiste más de $100,000 en efectivo, presenta la información del art. 128 de la LISR aunque sea extemporánea.
5. Acude con un notario para escriturar la operación: ratificación de firmas y otorgamiento de escritura, o el juicio correspondiente si el vendedor ya no coopera.
6. Verifica el pago del impuesto local de adquisición y el predial pendiente, que suelen ir juntos en el trámite de escrituración.
7. Presenta declaración complementaria del ejercicio en que ocurrió la venta e incluye la ganancia acumulable conforme al art. 120.
8. Hazlo de forma espontánea: el art. 73 del CFF impide imponer multas cuando la obligación se cumple fuera de plazo sin requerimiento previo de la autoridad.