Retención de ISR e IVA por arrendamiento a personas morales: cómo se calcula (2026)

¿Quién retiene el ISR e IVA en el arrendamiento a una persona moral?

Retiene la persona moral (la empresa) que te paga la renta. Cuando una persona física le renta un inmueble a una persona moral, esta debe retenerte el 10% de ISR sobre el monto de la renta como pago provisional (art. 116, último párrafo, LISR) y dos terceras partes del IVA que le trasladas (art. 1-A, fr. II, inciso a, LIVA, y su reglamento). La empresa entera esas retenciones al SAT a tu nombre y tú las acreditas: no son un impuesto extra, sino anticipos. Si rentas a otra persona física, no hay retención.

El arrendamiento de inmuebles por personas físicas tributa en el Capítulo III del Título IV de la LISR (arts. 114 a 118). La obligación de retener solo existe cuando el inquilino es una empresa; entre particulares, tú pagas tus impuestos directamente.

¿Y es obligatorio? Sí, y no se negocia: el artículo 116 de la LISR dice que las personas morales «deberán retener», y el artículo 1-A, fracción II, inciso a), de la LIVA usa la misma fórmula. No hay cláusula de contrato que lo desactive, y la empresa que no retiene responde del impuesto como responsable solidario (art. 26, fr. I, del CFF). Lo que sí cambia el número es el régimen del arrendador: si estás en RESICO, la retención de ISR no es del 10 %, sino del 1.25 %.

¿Por qué la empresa me retiene impuestos por la renta?

Lo que rentas son ingresos por «otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles» (art. 114 LISR): departamentos, casas, locales, oficinas o bodegas. Para asegurar la recaudación, la ley convierte a la empresa que te paga en «retenedor»: en lugar de esperar a que tú pagues, le ordena descontar una parte del ISR y del IVA al momento de pagarte la renta y enterarla directamente al SAT (art. 116, último párrafo, LISR). Esto solo ocurre cuando el inquilino es persona moral; entre particulares no aplica.

La retención no cambia cuánto debes en total: cambia quién lo entera y cuándo. El 10% de ISR es un pago provisional que se descuenta de tu ISR del periodo, y las dos terceras partes del IVA retenido se restan del IVA que tú trasladaste. Es el mismo mecanismo que ya describimos en nuestra guía de arrendamiento: deducción ciega del 35%, donde explicamos cómo deduces tus gastos antes de calcular el ISR.

¿Cómo se calcula la retención de ISR del 10%?

El ISR se retiene aplicando el 10% sobre el monto de la renta antes de IVA (el valor del acto), no sobre el total con IVA (art. 116, último párrafo, LISR). Si la renta mensual es de 20,000 pesos, la retención de ISR es 2,000 pesos (el 10% de 20,000). Ese 10% es un pago provisional: lo restas del ISR que te corresponde pagar por ese arrendamiento, ya sea que deduzcas con la opción ciega del 35% o con gastos comprobados (art. 115 LISR). Si al hacer tu cálculo el 10% retenido es mayor que tu ISR del periodo, generas un saldo a favor que puedes acreditar después.

Importante: la base de la retención del 10% es el valor de la renta, no la base gravable después de deducciones. La empresa retiene sobre el monto que te paga; tú aplicas tus deducciones por separado al determinar tu ISR definitivo. Para ver cuánto ISR te queda a cargo con una u otra deducción, corre la calculadora de deducción ciega en arrendamiento.

¿Cómo se calcula la retención de IVA de las dos terceras partes?

El IVA se calcula primero al 16% sobre la renta (IVA trasladado) y de ese IVA la empresa te retiene dos terceras partes (2/3); el tercio restante lo cobras tú (art. 1-A, fr. II, inciso a, LIVA, y Reglamento de la LIVA). Con una renta de 20,000 pesos, el IVA trasladado es 3,200 (el 16%). De esos 3,200, la empresa retiene dos terceras partes, es decir 2,133.33 pesos, y te paga el tercio restante, 1,066.67 pesos. Tú enteras ese tercio que sí cobraste, y la empresa entera al SAT las dos terceras partes que retuvo, a tu nombre.

La fracción 2/3 sobre el 16% equivale aproximadamente a una retención del 10.667% del valor de la renta. Lo más simple es calcular primero el IVA completo al 16% y luego partirlo: un tercio para ti, dos tercios de retención.

Ejemplo numérico: renta de $20,000 a una persona moral

Veamos el desglose completo de un mes con una renta de 20,000 pesos pagada por una empresa a una persona física arrendadora. La tabla muestra el monto, el IVA, las dos retenciones y cuánto dinero recibes realmente en tu cuenta (el neto):

¿Y si el arrendador está en RESICO? La retención de ISR baja a 1.25 %

Cuando la persona física que arrienda tributa en el Régimen Simplificado de Confianza, la persona moral retiene el 1.25 % sobre el monto del pago, sin incluir el IVA, conforme al artículo 113-J de la LISR. Esa retención no sustituye al impuesto: es un pago mensual que acreditas contra el ISR que determinas en tu declaración del RESICO. Confundirla con un pago definitivo es uno de los errores que más veces hemos visto convertirse en un saldo a cargo sorpresa.

El segundo error del mismo caso es suponer que el RESICO también libera del IVA. No: la retención de las dos terceras partes del IVA sigue aplicando, porque el artículo 1-A, fracción II, inciso a), de la LIVA se activa por el hecho de que una persona moral reciba el uso o goce temporal de un bien de una persona física, sin importar el régimen de ISR en que esa persona tribute. Y recuerda que en el RESICO se calcula sobre ingresos efectivamente cobrados, sin deducción alguna (arts. 113-E y 113-F de la LISR): ahí no existe la deducción ciega del 35 %.

Con la misma renta de 20,000 pesos del ejemplo anterior, un arrendador en RESICO recibe 20,816.67 pesos netos: 20,000 más 3,200 de IVA, menos 250 de ISR retenido (20,000 × 1.25 %) y menos 2,133.33 de IVA retenido (3,200 × 2/3). Contra los 19,066.67 del régimen general de arrendamiento, la diferencia de flujo es de 1,750 pesos al mes; lo que se pague de impuesto al final depende de tus ingresos anuales y de si te convenía más deducir.

¿Cómo acredito las retenciones para no pagar impuestos de más?

Las retenciones no son un costo: son anticipos que acreditas en tus declaraciones, de modo que disminuyen peso a peso lo que pagas al SAT. El 10% de ISR retenido se resta del ISR que determinas por tus ingresos de arrendamiento en el pago provisional y en la anual (art. 116 LISR). Las dos terceras partes de IVA retenido se acreditan contra el IVA a tu cargo, junto con el IVA acreditable de tus gastos relacionados con el inmueble. Para acreditarlas necesitas que las retenciones estén respaldadas en el CFDI y que la empresa las haya enterado; por eso conviene conservar tus comprobantes y la constancia de retenciones.

Sigue estos pasos para aprovechar correctamente tus retenciones:

1. Emite tu CFDI de arrendamiento con el complemento que detalla las retenciones de ISR (10%) e IVA (2/3 partes).
2. Determina tu ISR del periodo aplicando tu deducción (ciega del 35% o comprobada, art. 115 LISR) y resta el 10% que te retuvieron como pago provisional.
3. Calcula tu IVA a cargo: IVA trasladado menos IVA acreditable de tus gastos, y resta el IVA retenido por la empresa.
4. Si las retenciones superan tu impuesto del periodo, registra el saldo a favor para acreditarlo o solicitar su devolución.
5. Conserva el CFDI y la constancia de retenciones como soporte ante una revisión del SAT.

¿Qué debe decir el CFDI cuando le rento a una empresa?

Tu CFDI de arrendamiento debe desglosar el subtotal de la renta, el IVA trasladado al 16% y, por separado, las retenciones de ISR (10%) e IVA (2/3 partes), de manera que el comprobante refleje el neto que efectivamente recibes. Estas retenciones se asientan en el apartado de impuestos retenidos del comprobante. El CFDI es la prueba que ambos necesitan: a la empresa le sirve para deducir la renta y para soportar que enteró las retenciones a tu nombre, y a ti te sirve para acreditarlas en tus declaraciones. Si el CFDI no trae bien las retenciones, el acreditamiento se complica y el SAT puede rechazarlo.

Esta tabla resume las dos retenciones, su base, su tasa y a quién corresponde enterarlas:

¿Necesitas que revisemos tu caso de arrendamiento?

En Praxium revisamos tus contratos y tus CFDI para asegurarnos de que las retenciones estén bien calculadas y de que las estés acreditando completas, sin pagar ISR ni IVA de más. También te ayudamos a decidir entre la deducción ciega del 35% y la comprobada para que el 10% retenido trabaje a tu favor. La primera sesión es de diagnóstico y hablamos claro, sin jerga: escríbenos por WhatsApp o agenda en /contacto.

Si quieres profundizar, lee cómo elegir tu deducción en arrendamiento: deducción ciega del 35%, revisa qué régimen fiscal te conviene, o si además rentas por plataformas, consulta cómo facturar Airbnb ante el SAT.