Si eres persona física y le rentas un inmueble a una empresa (persona moral), esa empresa está obligada a retenerte el 10% de ISR sobre el monto de la renta (art. 116 LISR) y dos terceras partes del IVA que le trasladas (art. 1-A LIVA y su reglamento). En esta guía te explicamos quién retiene, cómo se calcula paso a paso con un ejemplo numérico, cómo acreditas esas retenciones para no pagar de más, y qué debe decir tu CFDI para que todo cuadre.
¿Quién retiene el ISR e IVA en el arrendamiento a una persona moral?
Retiene la persona moral (la empresa) que te paga la renta. Cuando una persona física le renta un inmueble a una persona moral, esta debe retenerte el 10% de ISR sobre el monto de la renta como pago provisional (art. 116, último párrafo, LISR) y dos terceras partes del IVA que le trasladas (art. 1-A, fr. II, inciso a, LIVA, y su reglamento). La empresa entera esas retenciones al SAT a tu nombre y tú las acreditas: no son un impuesto extra, sino anticipos. Si rentas a otra persona física, no hay retención.
El arrendamiento de inmuebles por personas físicas tributa en el Capítulo III del Título IV de la LISR (arts. 114 a 118). La obligación de retener solo existe cuando el inquilino es una empresa; entre particulares, tú pagas tus impuestos directamente.
¿Por qué la empresa me retiene impuestos por la renta?
Lo que rentas son ingresos por «otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles» (art. 114 LISR): departamentos, casas, locales, oficinas o bodegas. Para asegurar la recaudación, la ley convierte a la empresa que te paga en «retenedor»: en lugar de esperar a que tú pagues, le ordena descontar una parte del ISR y del IVA al momento de pagarte la renta y enterarla directamente al SAT (art. 116, último párrafo, LISR). Esto solo ocurre cuando el inquilino es persona moral; entre particulares no aplica.
La retención no cambia cuánto debes en total: cambia quién lo entera y cuándo. El 10% de ISR es un pago provisional que se descuenta de tu ISR del periodo, y las dos terceras partes del IVA retenido se restan del IVA que tú trasladaste. Es el mismo mecanismo que ya describimos en nuestra guía de arrendamiento: deducción ciega del 35%, donde explicamos cómo deduces tus gastos antes de calcular el ISR.
¿Cómo se calcula la retención de ISR del 10%?
El ISR se retiene aplicando el 10% sobre el monto de la renta antes de IVA (el valor del acto), no sobre el total con IVA (art. 116, último párrafo, LISR). Si la renta mensual es de 20,000 pesos, la retención de ISR es 2,000 pesos (el 10% de 20,000). Ese 10% es un pago provisional: lo restas del ISR que te corresponde pagar por ese arrendamiento, ya sea que deduzcas con la opción ciega del 35% o con gastos comprobados (art. 115 LISR). Si al hacer tu cálculo el 10% retenido es mayor que tu ISR del periodo, generas un saldo a favor que puedes acreditar después.
Importante: la base de la retención del 10% es el valor de la renta, no la base gravable después de deducciones. La empresa retiene sobre el monto que te paga; tú aplicas tus deducciones por separado al determinar tu ISR definitivo.
¿Cómo se calcula la retención de IVA de las dos terceras partes?
El IVA se calcula primero al 16% sobre la renta (IVA trasladado) y de ese IVA la empresa te retiene dos terceras partes (2/3); el tercio restante lo cobras tú (art. 1-A, fr. II, inciso a, LIVA, y Reglamento de la LIVA). Con una renta de 20,000 pesos, el IVA trasladado es 3,200 (el 16%). De esos 3,200, la empresa retiene dos terceras partes, es decir 2,133.33 pesos, y te paga el tercio restante, 1,066.67 pesos. Tú enteras ese tercio que sí cobraste, y la empresa entera al SAT las dos terceras partes que retuvo, a tu nombre.
La fracción 2/3 sobre el 16% equivale aproximadamente a una retención del 10.667% del valor de la renta. Lo más simple es calcular primero el IVA completo al 16% y luego partirlo: un tercio para ti, dos tercios de retención.
Ejemplo numérico: renta de $20,000 a una persona moral
Veamos el desglose completo de un mes con una renta de 20,000 pesos pagada por una empresa a una persona física arrendadora. La tabla muestra el monto, el IVA, las dos retenciones y cuánto dinero recibes realmente en tu cuenta (el neto):
| Concepto | Cálculo | Importe | Fundamento |
|---|---|---|---|
| Renta mensual (subtotal) | Monto pactado | $20,000.00 | Art. 114 LISR |
| IVA trasladado (16%) | 20,000 × 16% | $3,200.00 | Art. 1 LIVA |
| Subtotal con IVA | 20,000 + 3,200 | $23,200.00 | — |
| (−) Retención de ISR 10% | 20,000 × 10% | −$2,000.00 | Art. 116 LISR |
| (−) Retención de IVA 2/3 | 3,200 × 2/3 | −$2,133.33 | Art. 1-A LIVA y RLIVA |
| Neto que recibe el arrendador | 23,200 − 2,000 − 2,133.33 | $19,066.67 | — |
| IVA que entera el arrendador (1/3) | 3,200 × 1/3 | $1,066.67 | Art. 1-A LIVA |
¿Cómo acredito las retenciones para no pagar impuestos de más?
Las retenciones no son un costo: son anticipos que acreditas en tus declaraciones, de modo que disminuyen peso a peso lo que pagas al SAT. El 10% de ISR retenido se resta del ISR que determinas por tus ingresos de arrendamiento en el pago provisional y en la anual (art. 116 LISR). Las dos terceras partes de IVA retenido se acreditan contra el IVA a tu cargo, junto con el IVA acreditable de tus gastos relacionados con el inmueble. Para acreditarlas necesitas que las retenciones estén respaldadas en el CFDI y que la empresa las haya enterado; por eso conviene conservar tus comprobantes y la constancia de retenciones.
Sigue estos pasos para aprovechar correctamente tus retenciones:
- Emite tu CFDI de arrendamiento con el complemento que detalla las retenciones de ISR (10%) e IVA (2/3 partes).
- Determina tu ISR del periodo aplicando tu deducción (ciega del 35% o comprobada, art. 115 LISR) y resta el 10% que te retuvieron como pago provisional.
- Calcula tu IVA a cargo: IVA trasladado menos IVA acreditable de tus gastos, y resta el IVA retenido por la empresa.
- Si las retenciones superan tu impuesto del periodo, registra el saldo a favor para acreditarlo o solicitar su devolución.
- Conserva el CFDI y la constancia de retenciones como soporte ante una revisión del SAT.
¿Qué debe decir el CFDI cuando le rento a una empresa?
Tu CFDI de arrendamiento debe desglosar el subtotal de la renta, el IVA trasladado al 16% y, por separado, las retenciones de ISR (10%) e IVA (2/3 partes), de manera que el comprobante refleje el neto que efectivamente recibes. Estas retenciones se asientan en el apartado de impuestos retenidos del comprobante. El CFDI es la prueba que ambos necesitan: a la empresa le sirve para deducir la renta y para soportar que enteró las retenciones a tu nombre, y a ti te sirve para acreditarlas en tus declaraciones. Si el CFDI no trae bien las retenciones, el acreditamiento se complica y el SAT puede rechazarlo.
Esta tabla resume las dos retenciones, su base, su tasa y a quién corresponde enterarlas:
| Retención | Base | Tasa/proporción | Quién la entera al SAT |
|---|---|---|---|
| ISR (pago provisional) | Monto de la renta | 10% | La persona moral (inquilino) |
| IVA retenido | IVA trasladado (16%) | 2/3 partes | La persona moral (inquilino) |
| IVA no retenido | IVA trasladado (16%) | 1/3 parte | La persona física (arrendador) |
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Si quieres profundizar, lee cómo elegir tu deducción en arrendamiento: deducción ciega del 35%, revisa qué régimen fiscal te conviene, o si además rentas por plataformas, consulta cómo facturar Airbnb ante el SAT.
Preguntas frecuentes
¿Quién retiene el ISR y el IVA cuando rento a una empresa?
Retiene la persona moral (la empresa) que te paga la renta. Está obligada a retenerte el 10% de ISR sobre el monto de la renta como pago provisional (art. 116, último párrafo, LISR) y dos terceras partes del IVA que le trasladas (art. 1-A LIVA y su reglamento). La empresa entera esas cantidades al SAT a tu nombre. Si rentas a otra persona física, no hay retención y tú pagas tus impuestos directamente.
¿Cómo se calcula el 10% de retención de ISR en arrendamiento?
Se aplica el 10% sobre el monto de la renta antes de IVA (art. 116 LISR). Si la renta mensual es de 20,000 pesos, la retención de ISR es 2,000 pesos. Ese 10% es un pago provisional: lo restas del ISR que te corresponde por el arrendamiento, después de aplicar tu deducción (ciega del 35% o comprobada). No es un impuesto adicional, sino un anticipo acreditable.
¿Cuánto IVA me retiene la empresa por la renta?
La empresa retiene dos terceras partes del IVA que le trasladas (art. 1-A LIVA y Reglamento de la LIVA). Primero calculas el IVA al 16% sobre la renta; de ese IVA, dos tercios se retienen y un tercio lo cobras tú. Con una renta de 20,000 pesos, el IVA es 3,200; la empresa retiene 2,133.33 (dos tercios) y te paga 1,066.67 (un tercio). Eso equivale a una retención cercana al 10.667% de la renta.
¿Cuánto dinero recibo realmente de una renta de 20,000 a una persona moral?
Recibes el neto después de las dos retenciones. Sobre 20,000 de renta más 3,200 de IVA (subtotal 23,200), la empresa te retiene 2,000 de ISR (10%) y 2,133.33 de IVA (2/3 partes), por lo que recibes 19,066.67 pesos. De ese monto, 1,066.67 corresponden al tercio de IVA que sí cobraste y que después enteras al SAT. Las retenciones las acreditas en tus declaraciones.
¿Las retenciones por arrendamiento son un impuesto extra?
No. Son anticipos que acreditas en tus declaraciones, así que disminuyen peso a peso lo que pagas al SAT. El 10% de ISR retenido se resta de tu ISR del periodo (art. 116 LISR) y las dos terceras partes de IVA retenido se restan de tu IVA a cargo (art. 1-A LIVA). Si las retenciones superan tu impuesto del periodo, generas un saldo a favor que puedes acreditar o solicitar en devolución.
¿Qué debe decir mi CFDI de arrendamiento a una empresa?
Debe desglosar el subtotal de la renta, el IVA trasladado al 16% y, por separado, las retenciones de ISR (10%) e IVA (2/3 partes) en el apartado de impuestos retenidos. Así el comprobante refleja el neto que recibes y respalda el acreditamiento de las retenciones. El CFDI le sirve a la empresa para deducir la renta y enterar las retenciones a tu nombre, y a ti para acreditarlas; sin un CFDI correcto, el acreditamiento se complica.
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